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對于中國城市更新下的居住升級的一些零散思考

時間:2018-03-09 00:15:19 來源:田浩 作者:

注:本文為讀者投稿,本文細述了當前的住房租住市場行業痛點以及市場需求,并且展望了未來的行業形態。在作者看來,居住相關的未來在關于居住相關的領域必定會出現幾家優秀的線上服務平臺,這將是以人為本的去中心化的平臺,建立人與人之間的服務聯系。而平臺圍繞“人”和“住”的服務連接,將獲得更高的價值壁壘。他認為,改變中國居住生活方式,是有意義的事業。作者:田浩。

1、公寓的火爆本質是城市更新的消費升級,是新一代年輕人的居住需要,對生活品質和居住品質的要求。政策的推動只是作為行業的景上添花,加快行業的規范化和標準化還是需要紙上政策的下放落地。對于需求端的品質訴求還是需要公寓運營商對產品和服務的塑造。

2、公寓產品的升級實質是存量房資產的盤活與溢價增值,但需要更多業主和投資客對長租公寓這個行業有認知,讓他們知道公寓運營商和品牌公寓與過去黑中介黑二房東的卻別;所謂溢價就是將閑置或變現的資產進行翻新改造,讓它變得與眾不同,至少能在交通、配套、戶型等綜合屬性同等的條件下能脫穎而出,同時又能帶來更多便利性,那么溢價率不管是長租、民宿還是買賣中都能活動高凈值。其實歸根結底就是在重新塑造產品,讓收益用產品說話;

3、鄉村改造除了城市更新人口結構調整的需要以外,更重要是供給側的結構性改革讓人口流動發生了微妙的變化:工業廠區由原來的北部京津冀、東部江浙滬、南部珠三角的集中區開始向中部和西部城市蔓延后靠,帶動經濟發展的同時,可以讓更多人在家門口工作,家門口的就業機會更多還讓工廠的用人成本降低,其實這也是近幾年北上廣深流動人口略微減少,更多新一線城市和省會城市人口流動增多的部分原因。北上廣深解決了空氣質量的問題同時也解決了城市產業結構調整或升級。人才結構也會隨之發生變化。那么一系列的動作會慢慢帶動更多中部和西部省市地區的脫貧致富。這些省市地區的農村也將在近5-10年發生翻天覆地的變化,就像現在江蘇、浙江、福建、廣東等沿海地區的鄉村,進一步拉近生活和貧富的差距。另外新一代的農村人因為交通的便利,信息的及時性,所接觸到的觀念也會發生大變化。在各種認知上會有所升級,他們會更愿意將賺來的錢用在提升生活品質和居住品質上,所以鄉村的自有宅基地和老屋都會面臨一波快速的翻新建造,會形成一波自發式的新農村建設,再加上今年剛頒布的《中央一號文件》中提出的一系列對農村的各種政策和“鄉村振興計劃”。在正在進行的兩會上也提出了興農計劃,接下來農村的土地改革,對農村產業和農村旅游的發展等一系列的帶動下,宅基地的價值空間也會大大提升。

4、從以上各種形勢來看,城市更新下的住房租賃,新農村建設下的鄉村改造都會迎來一波大機會。與村鎮合作與農民合作,同時利用使用權可以圍繞居住衍生發展城市民居、鄉村旅游民宿和特色小鎮將閑置存量盤活并溢價增值以及輔助旅游發展的需要和增收。也會隨著在大大提出的“房住不炒”的導向下,會更進一步激活存量資產的盤活,從而加快租賃市場的培育和發展。(對于是城市住房租賃的居住空間設計和鄉村改造的建造設計施工都可以向日本的相關領域的公司學習,提供更專業更人性化的解決方案和服務)。

5、未來城市住房租住市場由現在主要集中的“北上深”和少數幾個省會城市以外,也會因為流動人口的回流到更多省會城市和地級市發生變化。在更多城市會出現品牌公寓和公寓運營商機構。雖然說公寓市場將是沒有腰部的市場,但頭部企業也無法吃透所有城市,他們還是更多會在主要的一些大中型城市,更多的房源還是會在中小的公寓和職業房東手中。這其實跟當下的房地產和酒店行業類似(典型的全國型大品牌+本地化小機構)。都說行業群體很大,到底有多大,誰也說不清楚,但敢說的是目前露出來較活躍的公寓機構和從業人員不到行業的一半甚至更少。你想目前真正的品牌公寓的房源總量只占租賃公寓總體量的5%不到,那還得有多少沒被挖掘出來。這些是真正悶聲在賺錢的群人。

6、未來國內市場會主要存在兩類公寓機構:一類為“直營型品牌公寓”主要是地產商或為互聯網團隊轉型創業,以產品和服務為核心塑造品牌。具有較強的產品打造能力。這類代表性的有品牌如:全國規模最大的自如(分散式);另一類是“托管型公寓運營商”肯能是從酒店、中介等領域轉型過來,以加盟和托管運營的方式擴張經營,在運營管理、營銷獲客等方面更有經驗和方法。這類代表性的運營商機構如:業內都看好發展迅速的樂乎城市青年社區(集中式)。但不管哪種模式,未來要很好的生存并快速發展壯大,都必須且需要具備的五大核心能力:產品溢價能力、營銷獲客能力、租后服務能力、品牌運營能力以及經營管理能力。

7、從供需關系來看會帶動一批如建筑、空間、室內、改造等專業性設計師和工匠人才的增長;同時會有更多更專業的建造和設計公司的誕生。這將更有效的為需求者提供專業的服務。當然隨著公寓企業的壯大發展,行業人才的缺口也會越來越大,如營銷運營、產品設計、經驗管理、管家服務等專業人才將是行業迫切需要的,高級人才也將是各家爭相挖角的目標。而公寓在國內是新興領域,過去也沒有專業型人才,都是轉型過來的,特別是管家人群規模是行業最大的水平也是層次不齊的。所以對于公寓從業者的成長培育的培訓服務也將隨之崛起,目前有幾家機構在做學院和培訓課程的服務,即便講師團隊龐大,但各家理念不一樣,經驗更是參差不齊。所以課程都不體系化系統化很散(更何況部分講師目的不單純且帶有廣告屬性),無法讓從業者有一個階段性的成長認知的感受,更學不到實質的方法論經驗。所謂趨勢發展、戰略規劃都是在活下來并且步入正軌后的事。而當下更需要的如何學到更實質的產品改造、運營營銷、經營管理、財務管理等更為落地的方法論來促進大家快速發展壯大。

8、我相信未來會有越來越多的品牌公寓和公寓運營商會像自如一樣有自己的獲客能力,而不完全依靠大流量平臺獲客甚至被某一家“流量綁架”。這是因為隨著市場的成熟和行業的標準規劃化后,通過機構自身的產品和服務能力都將樹立自己的品牌影響力。因為品牌認知和口碑傳播直接影響消費者的選擇方式。就像現在大家買房或選酒店一樣,首先選擇的是品牌然后是價格等。這樣的決策方式當然這對流量平臺的好處是減少服務流程,能直接在線預訂(支付少部分錢鎖定房源或排號),減少線下帶看的次數(只需要實地選樓層或者看戶型)。當然如果各家公寓自己的線上體系健全,自己的獲客能力也會大大提升。所以未來的公寓平臺模式也會發生模式上的變化。而當下,租房平臺介入的越來越多,但是目前所看到的情況是,有的在錯過機會,有的在一錯再錯的路上,還有的正在走過別人走過的路。但這并不是最重點,重點是各家現在是為了自己“想要的”而做產品,并不是用戶(不管是B端公寓還是C端租客)想要的。公寓平臺不能像傳統的租房信息平臺一樣的模式那樣去做簡單的信息供需匹配,這樣下去對自己不利,對用戶不利,更對行業沒有價值。應該更多聚焦在公寓商戶上,如果給他們賦能和為他們創造價值等。

9、另外針對公寓行業內的管理系統大大小小已經有至少30多家(目前還在增長),多數都稱為“公寓SaaS系統”,但目前看來,國內目前沒有一家是真正的公寓領域的“SaaS系統”,最多只能成為“云端的管理系統”,比傳統的IT部署系統唯一不一樣的就是由原來的私有化部署主機服務器變為現在的云服務器。有意思的是又在慢慢的回歸傳統,并越做越重。除了可以在當下變現沒有任何未來的商業價值的想象空間。所謂“SaaS”是Software-as-a-Service的簡稱,中文為“軟件即服務”。簡單說就是通過輕量級的軟件為企業用戶提供標準化或可訂閱式的服務通過數據提供更多增值服務。而當下,大家是為了做而做,沒有自己的產品路徑。與設想的目標也是越來月偏離,這樣行業的管理流程更不可能走向標準化和規范化。SaaS不應該被做重,而是針對性的做全流程重的某一個或少數幾個環節并且做深做專。比如針對:營銷獲客、收益管理、財務統計、經營分析、租后服務等每個點都可以做深做專。做管理系統不能以自己的需要為中心,也不能以某家的需求為樣板,而是要思考如何能讓用戶有適合自己的管理方式,并高效的處理事情。做一個去中心化的系統工具。

10、當前的行業痛點排序為:獲客、擴張、資金、管理四個排序。雖然當先很多平臺都是圍繞這四點做的商業模式“租房平臺+金融+SaaS系統+增值服務”,但產品思路和路徑不對,還有各家對四個痛點的理解都不一樣甚至偏離。成了:租房平臺=獲客;金融分期=資金+擴張;SaaS系統=管理。看上去并沒毛病,但具體的產品模式就偏離太多。雖然各家都在說要做閉環,要做生態,但到目前來看不管是流量平臺還是管理系統的產品基本忽略了公寓領域的C端租客,想想沒有C端的服務體系與內部體系打通如何能建立起所謂的閉環和高效的管理和服務,又如何能讓公寓機構有自己的品牌影響力?只有真正解決用戶的痛點,用戶才會認可你所帶來的價值。你也才能有存在的意義。

11、以租住切入的租后生活服務,將會與衣食住行、吃喝玩樂發生一些有趣的結合,而這類平臺也將能很好的為更多的業主提供物業生活服務,因為租客變為業主后,他會更習慣在租住過程中提供的生活服務的平臺,有關研究數據表明現在年輕人的租住周期因為購房壓力的增加和思維的轉變,已經在由原來的3-5年時間變成了5-8年。而恰好在這個周期能通過更好的租后服務培養他們的用戶習慣。所以這將是真正的將“人”和“住”通過服務進一步連接起來。但這個過程將是一個漫長的過程,也很難急不來。就像鏈家創始人兼董事長左暉說的“堅持做難而正確的事”。

12、未來在關于居住相關的領域必定會出現幾家優秀的線上服務平臺,這將是以人為本的去中心化的平臺,建立人與人之間的服務聯系。而平臺圍繞“人”和“住”的服務連接,將獲得更高的價值壁壘。在關于“居住”這件事上,引用賦能資本創始人胡振寅的原話“這是一個可以干一輩子的事業”。

總結下來就是:改變中國居住生活方式,是一件難而正確的事,但更是一件值得為之長期努力甚至付出一輩子的事業。



責任編輯:touzjsy
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